1. Bakgrunn og strategisk formål
Narvik kommune står overfor et voksende behov for flere utleieboliger av høy kvalitet. Dette behovet drives av befolkningsvekst, demografiske endringer og et ønske om å sikre et mer variert og inkluderende boligmarked. Målet er å fremskaffe boliger som egner seg for en bred sammensetning av beboere, inkludert vanskeligstilte på boligmarkedet, flyktninger, nyetablerere, eldre og andre med behov for trygge leieforhold.
Kommunen ønsker gjennom denne utlysningen å inngå et forpliktende samarbeid med private aktører. Ved å bruke tilvisningsavtaler som virkemiddel, ønsker kommunen å stimulere til bygging av nye boliger eller totalrehabilitering av eksisterende bygningsmasse, samtidig som vi sikrer kommunal disposisjonsrett over en andel av boligene.
Vi har særlig behov for boliger sentrumsnært, eller i områder med god tilgang til offentlig kommunikasjon og tjenester.
Hovedmålsetninger for anskaffelsen:
- Øke tilbudet av profesjonelt forvaltede utleieboliger i kommunen.
- Skape gode, trygge og stabile bomiljøer som fremmer integrering og livskvalitet.
- Sikre forutsigbarhet for både utleier og kommunen gjennom langsiktige avtaler.
2. Hva innebærer en tilvisningsavtale?
En tilvisningsavtale er en strategisk samarbeidsavtale mellom kommunen og en privat boligeier/utbygger. Avtalen regulerer rettigheter og plikter knyttet til utleie av boligene, men innebærer ikke at kommunen leier boligene selv.
2.1 Kommunens tilvisningsrett
Kommunen får en eksklusiv rett til å henvise (tilvise) boligsøkende til en avtalt andel av boligene i prosjektet. Standard tilvisningsandel for å oppnå maksimal finansiering fra Husbanken er 40 % av boligene.
- Kommunen har rett, men ikke plikt til å tilvise beboere til de ledige boligene som omfattes av avtalen.
- Dersom kommunen ikke benytter seg av retten innen en avtalt frist (normalt 14 dager etter oppsigelse), kan utleier leie ut boligen på det åpne markedet for en tidsbegrenset periode.
2.2 Avtalens varighet og vilkår
- Varighet: Avtalen skal ha en varighet på minimum 20 år. Dette sikrer langsiktig stabilitet for beboerne og forutsigbar drift for utleier.
- Leieforholdet: Leiekontrakt inngås direkte mellom boligeier og den enkelte leietaker. Leietaker har rettigheter og plikter etter husleieloven.
- Økonomisk ansvar: Kommunen garanterer ikke for husleien i utgangspunktet. For beboere som mottar kommunal garanti, vil dette håndteres gjennom ordinære saksbehandlingsrutiner i NAV.
2.3 Finansiering og insentiver for utbygger
Inngåelse av tilvisningsavtale kvalifiserer prosjektet for grunnlån i Husbanken. Dette er markedets gunstigste finansiering for utleieboliger.
- Lånet kan dekke inntil 85 % av prosjektkostnadene.
- Lånet kan ha en løpetid på inntil 50 år.
- Dette gir utbygger lav finansiell risiko og gunstige rentebetingelser for hele prosjektet, ikke bare de boligene kommunen disponerer.
3. Detaljert kravspesifikasjon
Tilbudene vil bli vurdert opp mot følgende krav. Det forutsettes at prosjektet tilfredsstiller Husbankens krav til kvalitet og universell utforming.
3.1 Beliggenhet og nærmiljø
Boligenes plassering er avgjørende for beboernes mulighet til å delta i samfunnet, komme seg til arbeid/skole og leve selvstendige liv.
- Sentralitet: Boligene skal ligge i Narvik sentrum eller i definerte sentrumssoner med god infrastruktur (f.eks. Fagernes, Ankenes, Bjerkvik).
- Kollektivtransport: Det kreves nærhet til kollektivtilbud.
- Sosial infrastruktur: Gangavstand til dagligvarebutikk, skole, barnehage, legekontor og andre offentlige tjenester vil prioriteres.
- Støy og luftkvalitet: Boligene må ligge i områder med tilfredsstillende støy- og luftforhold, iht. gjeldende retningslinjer (T-1442).
3.2 Boligstandard, utforming og miks
Prosjektet skal fremstå som et ordinært boligprosjekt uten institusjonspreg. Det legges vekt på bokvalitet og varige materialer.
- Universell utforming: Alle boliger (eller en vesentlig andel, iht. TEK17) skal være tilgjengelige for rullestolbrukere.
- Boligmiks: Det ønskes en variert sammensetning for å unngå opphopning av like husstandstyper. En ønsket fordeling kan eksempelvis være:
30 % 2-roms (40–50 kvm)
50 % 3-roms (55–70 kvm)
20 % 4-roms (75+ kvm) - Energikrav: Byggene skal tilfredsstille energikrav i henhold til gjeldende byggteknisk forskrift (TEK).
- Uteopphold: Uteområder skal opparbeides i henhold til gjeldende lover og forskrifter.
3.3 Profesjonell forvaltning og bomiljø
Kommunen stiller strenge krav til utleiers profesjonalitet for å sikre et trygt bomiljø.
- Selskapsform: Utleier må være en profesjonell aktør (AS, stiftelse, pensjonskasse e.l.) med solid økonomi.
- Drift og vedlikehold: Det skal foreligge en plan for løpende vedlikehold, vaktmestertjenester og renhold av fellesarealer.
- Bomiljøarbeid (Boviledelse): Utleier skal ha ressurser dedikert til oppfølging av beboere, håndtering av naboklager og konfliktløsning. Det oppfordres til bruk av digitale kommunikasjonsløsninger for beboere.
- Leiepris: Husleien skal fastsettes i tråd med gjengs leie for tilsvarende boliger i området. Det skal redegjøres for prismodellen og rutiner for leiejustering.
4. Tildelingskriterier og vekting
Kommunen vil foreta en helhetlig vurdering og velge det/de tilbudene som er økonomisk og kvalitetsmessig mest fordelaktige, basert på følgende kriterier:
1. Beliggenhet (30 %):
- Vurdering av nærhet til sentrum, knutepunkter, og servicetilbud.
- Kvaliteten på nærområdet (trygghet, trafikkforhold, rekreasjonsmuligheter).
2. Kvalitet, egnethet og utforming (30 %):
- Planløsninger (møblerbarhet, lysforhold, bodplass).
- Arkitektonisk kvalitet og materialvalg.
- Graden av universell utforming utover minimumskrav.
- Variasjon i boligstørrelser og integrering i eksisterende bebyggelse.
3. Gjennomføringsevne og fremdrift (20 %):
- Prosjektets modenhet (er det ferdig regulert? foreligger rammetillatelse?).
- Leverandørens erfaring fra tilsvarende prosjekter.
- Troverdig fremdriftsplan for ferdigstillelse.
4. Husleie og driftskonsept (20 %):
- Tilbudt leienivå (månedlig leie per boligtype).
- Kvaliteten på driftskonseptet: Hvordan vil utleier sikre et godt bomiljø?
- Rutiner for beboermedvirkning og oppfølging.
5. Krav til innhold i tilbudet
Tilbudet skal leveres skriftlig og inneholde følgende dokumentasjon:
1. Leverandørbeskrivelse: Firmaattest, skatteattest, siste årsregnskap og referanseprosjekter.
2. Prosjektbeskrivelse:
- Situasjonskart og plantegninger i målestokk (fasader, snitt, planløsninger).
- Beskrivelse av utearealer og parkering.
- Redegjørelse for miljøkvaliteter og energiløsninger.
3. Matrise over boligene: Oversikt over antall, størrelse (BRA), rominndeling og etasjeplassering.
4. Fremdriftsplan: Detaljert tidslinje fra avtaleinngåelse til innflytting.
5. Økonomi:
- Estimert husleie per boligtype (eks. strøm).
- Kalkyle som viser prosjektets bærekraft.
6. Drifts- og forvaltningsplan: Beskrivelse av organisering av vaktmester, renhold og beboeroppfølging.
Frist for innlevering: Løpende med fortløpende tildeling.
Leveringsmåte: Tilbudet sendes elektronisk (PDF-format) til postmottak@narvik.kommune.no.
Merking: E-post/forsendelse merkes: "Tilbud tilvisningsavtale".
6. Videre prosess og forbehold
- Gjennomgang: Narvik kommune vil gjennomgå innkomne tilbud og avvise tilbud som ikke oppfyller minimumskravene.
- Forhandlinger: Kommunen forbeholder seg retten til å gjennomføre forhandlinger eller avklaringsmøter med en eller flere tilbydere.
- Husbanken: Det er en forutsetning for avtalen at prosjektet godkjennes for lån i Husbanken. Utbygger er selv ansvarlig for søknadsprosessen mot Husbanken, men kommunen vil bistå med nødvendige uttalelser.
__________________________________________________________
Kontaktperson for utlysningen:
Navn: Morten F. Hanssen
Stilling: Eiendomssjef
Telefon: 909 23 397
E-post: morten.fredheim.hanssen@narvik.kommune.no
Alle kostnader knyttet til utarbeidelse av tilbud bæres av tilbyder. Kommunen forbeholder seg retten til å forkaste alle tilbud dersom det foreligger saklig grunn.